რატომ არ იყიდება ბინა?

ბინის მახასიათებლები

ბევრი მფლობელის თვალში მათი ბინის ღირებულება, რომელშიც მათ ბევრი ბედნიერი დღე გაატარეს ან მემკვიდრეობით მიიღეს, ბევრად აღემატება რეალურს. მათი აზრით, მათ უძრავი ქონების ბაზარზე ნამდვილი საგანძური აქვთ და მყიდველებს მისი შეძენის შესაძლებლობისთვის ბრძოლა მოუწევთ. ამიტომ, მათთვის საკმაოდ ლოგიკურია, რომ მათი ბინა იმსახურებს მაღალ შეფასებას. თუმცა, უფრო დეტალური შემოწმების შემდეგ, აღმოჩნდება, რომ ქონების ზოგიერთი მახასიათებელი ამცირებს მის მიმზიდველობას მყიდველების თვალში.

სტატისტიკის მიხედვით, ბინის გაყიდვას საშუალოდ დაახლოებით ორი თვე სჭირდება. უფრო მეტიც, ზოგიერთი გამყიდველი ახერხებს მყიდველების პოვნას რამდენიმე კვირაში ან დღეში. ყველაზე პოპულარული მიზეზი, რის გამოც ბინა დიდი ხნის განმავლობაში არ იყიდება, არის გადაჭარბებული ფასი. ბევრ მფლობელს უბრალოდ არ აქვს აუცილებელი კომპეტენცია, რომ გონივრულად შეაფასოს სიტუაცია უძრავი ქონების ბაზარზე და გააანალიზოს კავშირი მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის. ამიტომ მათთვის რთულია საკუთარი სახლის სამართლიანი ფასის დადგენა. ღირს გადახედოთ თქვენს უბანში არსებულ ბინებს korter.ge-ზე, რათა გაიგოთ რა ითვლება ძვირად და რა ითვლება იაფად.

ყველა არ ჩქარობს ქონების რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდვას. ზოგს არ ეშინია მრავალი წლის დახარჯვის პერსპექტივის მოლოდინში, რომ ხალხი იყიდის მათ ბინას მათ მიერ დადგენილ ფასად. თუმცა, ხშირად სახლის მეპატრონეები, რომლებიც გადაწყვეტენ მის გაყიდვას რეალტორის დახმარების გარეშე, მიუთითებენ ძალიან მაღალ ფასზე, ავიწყდებათ გარკვეული ფაქტორები, მათ შორის:

• ბოლო სართული. ზედა სართულებზე მდებარე ბინების დათვალიერებისას, მყიდველებს უპირველეს ყოვლისა აწუხებთ, რომ წვიმების სეზონზე სახურავი გაჟონავს და დააზიანებს ჭერს. მაშინ როცა პირველი სართულის მცხოვრებლები ხშირად უჩივიან ქუჩის ხმაურს და სიცივეს.

• ცუდი ადგილმდებარეობა. განვითარებული ინფრასტრუქტურა მნიშვნელოვანი ასპექტია საცხოვრებლის არჩევისას. ტრანსპორტის ნაკლებობამ, გაჩერებების ნაკლებობამ და სახლთან ახლოს სოციალური ინფრასტრუქტურის ნაკლებობამ შეიძლება შეამციროს საცხოვრებლის მიმზიდველობა ბავშვების, მოხუცების და მყიდველებისთვის, რომლებსაც არ ჰყავთ საკუთარი მანქანა. თქვენ ასევე შეგიძლიათ განსაზღვროთ მდებარეობის მიმზიდველობა ბინების გაქირავების განცხადებების დახმარებით, ეკამათოთ პოტენციურ მყიდველს, რომ შეძენის შემთხვევაში, ბინას შეუძლია მოიტანოს კარგი შემოსავალი.

• მშენებლობის დასრულების წელი. ძველ სახლებს, რომლებიც დიდი ხნის განმავლობაში არ გარემონტებულა, შეიძლება დააფრთხონ პოტენციური მყიდველები. მით უმეტეს როცა საქმე შელახულ შენობებს ეხება. ზოგიერთი მყიდველი თანახმაა იყიდოს ბინა ძველ კორპუსში, მაგრამ შევაჭრების შედეგად.

უძრავი ქონების გაყიდვისას ძალიან მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ სხვადასხვა ფაქტორები, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ გარიგების ფასსა და პირობებზე. უძრავი ქონების აგენტები უზრუნველყოფენ პროფესიულ რჩევებსა და დახმარებას ისეთი გარემოებების გათვალისწინებით, როგორიცაა ბინის მდგომარეობა, მისი მდებარეობა, ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა და ბაზრის მოთხოვნა. თქვენ შეგიძლიათ ნახოთ ყველა მაკლერი თბილისში ან საქართველოს სხვა ქალაქში Korter.ge-ზე, რათა აირჩიოთ თქვენთვის შესაფერისი სპეციალისტი და მიიღოთ ყველაზე ხელსაყრელი შეთავაზება.

გარდა ზემოაღნიშნული ფაქტორებისა, უძრავი ქონების აგენტი ითვალისწინებს აგრეთვე შემდეგ გარემოებებს, რომლებიც გავლენას ახდენს ბინის ფასზე:

• მოუხერხებელი განლაგება;

• ბინის ფანჯრები გადადის ხმაურიან ქუჩაზე;

• ფანჯრიდან არახელსაყრელი ხედი (მაგალითად, ფანჯრები შეიძლება გადაჰყურებდეს მეზობელი სახლს, ქარხანას ან სასაფლაოს);

• მახლობლად ქარხნებისა და სამრეწველო საწარმოების არსებობა, რომლებიც აფუჭებენ ჰაერს;

• კორპუსში ლიფტის არარსებობა, როდესაც ბინა მდებარეობს მეოთხე სართულზე და ზემოთ;

• სამშენებლო მოედანთან სიახლოვე, რომლის ტერიტორიაზეც სამუშაოები დიდხანს გაგრძელდება.

სხვა რა ფაქტორები მოქმედებს მყიდველებზე?

რა უნდა გაკეთდეს, თუ გამყიდველი მაინც ვერ ყიდის ბინას, მიუხედავად იმისა, რომ მას არ აქვს არც ერთი ზემოაღნიშნული მინუსი? ამ შემთხვევაში, საკითხი შეიძლება ეხებოდეს უძრავი ქონების ტვირთს და ყადაღას.

პოტენციური მყიდველები შეიძლება დააფრთხოს შემდეგმა ფაქტორებმა:

• ქონება დაგირავებულია. ასეთი ბინის გასაყიდად აუცილებელია სესხის გამცემი ბანკის მონაწილეობა.ბევრი მყიდველი უბრალოდ უარს ამბობს ასეთ უძრავ ქონებაზე.

• ქონება მესაკუთრეს მემკვიდრეობით გადაეცა. მემკვიდრეობითი სახლის ყიდვისას მთავარი რისკი არის სხვა მემკვიდრეების მოულოდნელი გამოჩენა. თუ მყიდველმა უკვე დაასრულა საბუთები და შეიძინა ბინა, რის შემდეგაც მასზე სხვა განმცხადებლები გამოჩნდნენ, მაშინ ასეთი გარიგება შეიძლება ბათილად გამოცხადდეს.

• ბინა შეძენილია ერთი წლის წინ. ბევრი პოტენციური მყიდველისთვის, სახლის შეძენის შემდეგ ასე სწრაფად გაყიდვის სურვილი აჩენს კითხვებს და აიძულებს მათ ეჭვი შეიტანონ თაღლითური სქემში ჩართვის შიშით.

• გადაგეგმარება. ზოგიერთი მფლობელი გადაწყვეტს დააკავშიროს მისაღები ოთახი აივანთან ან სამზარეულოსთან, მალავს პოტენციურ მყიდველებთან დაგეგმარების ცვლილების ფაქტს. თუმცა, თუ გსურთ ასეთი ბინის შეძენა იპოთეკით, შემფასებლები დააფიქსირებენ უკანონო რეკონსტრუქციას და სესხზე უარს იტყვიან. ამიტომ, თუ მესაკუთრემ ჩაატარა გეგმის ცვლილება, რომელიც საჭიროებს ნებართვის აღებას, მაშინ მან ეს ცვლილებები უნდა დააკანონოს ქონების გასაყიდად გატანამდე. მაშინაც კი, თუ მყიდველი გადაწყვეტს სახლის ნაღდი ფულით შეძენას ბანკში წასვლის გარეშე, მაინც სჯობს უარი თქვას ბინაზე არასანქცირებული განლაგებით, რადგან დაუმტკიცებელი ცვლილებები შეიძლება საშიში იყოს და გამოიწვიოს სახლის სტრუქტურის მთლიანობის დარღვევა.

როგორ გავყიდოთ ბინა უფრო სწრაფად?

რა უნდა გააკეთოს, თუ საბუთები წესრიგშია და ქონებაში აშკარა ხარვეზები არ არის, მაგრამ რეკლამა მაინც არ არის მოთხოვნადი? ამ შემთხვევაში, პრობლემა შეიძლება იყოს წარუმატებელი რეკლამა. მაგალითად, პოტენციური მყიდველები, უპირველეს ყოვლისა, ჩვეულებრივ უარს ამბობენ განცხადებების ნახვაზე, რომლებიც არ შეიცავს ბინის ფოტოებს. ამავდროულად, ფოტოებით შეთავაზებების არჩევისას, პოტენციური მყიდველები უპირატესობას ანიჭებენ მაღალი ხარისხის ფოტოებს.

ბინაში დიდი ხნის განმავლობაში ცხოვრებისა და შეჩვევის გამო, მეპატრონე ყოველთვის ვერ ირჩევს ხელსაყრელ რაკურსებს ფოტოგადაღებისთვის. ზოგჯერ ბინა რეალურად გამოიყურება ელეგანტურად და მიმზიდველად, მაგრამ ცუდად გადაღებული ფოტოები აფუჭებს შთაბეჭდილებას. ფოტოების გარდა, ბინის მფლობელს შეიძლება ჰქონდეს პრობლემები კარგი აღწერილობის ტექსტის შედგენაში.

სხვა საკითხებთან ერთად, გაყიდვამდე მესაკუთრემ სახლის მომზადებაზე უნდა იზრუნოს. მეტიც, აუცილებელია ბინის მოწესრიგება არა მხოლოდ მნახველების მიღების დროს, არამედ გადაღებების დაწყებამდეც. გამყიდველის საერთო შეცდომები მოიცავს:

• ძველი რემონტი. მფლობელებს თავიანთი ბინის ჩვეული სივრცე შეიძლება მყუდროდ ეჩვენებოდეთ, მაგრამ მათ უნდა შეეძლოთ თავიანთი სახლის გარედან, სხვა თვალით დანახვაც. ბინას შეიძლება დასჭირდეს მცირე კოსმეტიკური რემონტი.

• არეულობა. ბინის ჩვენებამდე ან ფოტოგადაღებამდე უნდა მოაშოროთ ყველა პირადი და არასაჭირო ნივთი, რომელიც გადატვირთავს სივრცეს. ბინის მიმზიდველობა საგრძნობლად იკარგება ქაოსის გამო.

• ზედმეტი ობიექტები. ბინის გადაღებისა და ჩვენებისას უმჯობესია მინიმუმამდე დაიყვანოთ დამსწრე ადამიანებისა და შინაური ცხოველების რაოდენობა. ამან შესაძლოა პოტენციურ მყიდველებს დისკომფორტი შეუქმნას.

• გამყიდველის ცუდი დამოკიდებულება. წარმატებული გარიგება მოითხოვს ორ მხარეს შორის ურთიერთქმედებას. მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ აგრესიამ და გადამეტებულმა ყურადღებამ შეიძლება დააფრთხოს პოტენციური მყიდველი, რომელსაც, მიუხედავად იმისა, რომ მოეწონება ბინა, შეიძლება უარი თქვას შეძენაზე გამყიდველთან უსიამოვნო ურთიერთობის გამო. აქედან გამომდინარე, ღირს არა მხოლოდ თქვენი სახლის მომზადება სანახავად, არამედ საკუთარი თავის მომზადებაც. მოემზადეთ მომავალი შეხვედრისთვის და მოამზადეთ პასუხები შესაძლო კითხვებზე.

ექსპერტები გირჩევენ მეზობლებს ესაუბროთ და გააფრთხილონ ისინი პოტენციური მყიდველების გარდაუვალი ვიზიტის შესახებ. უძრავი ქონების შემოწმებისას ბევრი მიმართავს მეზობლებს. მნიშვნელოვანია, რომ მოსახლეობა ამისთვის მზად იყოს.